Главная 24 Ваш юрист 24 Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Законодательная база

С 1 января 2005 года на территории РФ вступил в силу федеральный закон № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон детально описывает все моменты строительства недвижимости по форме долевого участия.

В соответствии с требованиями ФЗ правовые отношения дольщиков и застройщика регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ). Это обязательное условие.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Если застройщик пытается «впарить» другую договорную форму или договор совместного строительства, инвестирования, предварительные договоры какого-либо правового действия, важно знать, что на такие договоры не распространяется действие закона № 214. В таких случаях дольщики не защищены от произвола застройщика в полной мере, и при обращении в суд их требования попросту не будут удовлетворены.

Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации.

Содержание договора

К заключению договора следует отнестись крайне внимательно, ведь именно на этой стадии недобросовестные застройщики могут пойти на хитрости.

Вот какие моменты нельзя обойти стороной:

  • Точная характеристика будущего объекта недвижимости с утвержденным планом (жилая и нежилая площадь, адрес квартиры и т. д.).
  • Сроки ввода строения в эксплуатацию.
  • Стоимость объекта с порядком внесения платежей участниками строительства.
  • Сроки гарантии на объект.
  • Способы исполнения обязательств по договору его участниками.
При отсутствии в договоре этих условий документ признается недействительным.

В случае смерти участника долевого строительства все его договорные обязанности и права переходят к его наследникам.

Обязанности застройщика

Застройщик обязан в установленные документом сроки возвести объект недвижимости (жилой многоквартирный дом, гараж и т. д.) и, после ввода в эксплуатацию недвижимости, передать объект дольщикам. Возводить объект компания может своими силами или привлекать для этих целей сторонние строительные организации (что должно в обязательном порядке отражаться в договоре).

Также именно застройщик несет все риски случайного повреждения или уничтожения строящейся недвижимости до момента передачи ее в собственность дольщикам.

Обязанности участников долевого строительства

Дольщики должны своевременно выплатить стоимость жилья в сроки, оговариваемые в договоре и принять недвижимость после ее ввода в эксплуатацию.

ФЗ №214 предоставляет дольщикам немало способов отстаивания своих прав: от взыскания неустойки за нарушения договорных положений и вплоть до его расторжения (в ряде случаев даже без согласия застройщика).

Сроки передачи объекта

Застройщик должен передать объект недвижимости дольщику в сроки, указанные в ДДУ. Этот срок должен быть един для всей группы участников строительства жилого многоквартирного дома.

В случаях, когда уложиться в договорные сроки не получается по объективным причинам, не зависящим от застройщика, он обязан за 2 месяца письменно предупредить об этом долевых участников и предложить для согласования новый срок ввода объекта. Во всех других случаях срыва сдачи недвижимости застройщик должен уплатить дольщикам неустойку.

Как рассчитать сумму неустойки

Сумма неустойки, которую должен выплатить застройщик участнику долевого строительства, составляет 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на день исполнения обязательства за каждые сутки просрочки. 

Если дольщиком является физическое лицо, то согласно ч.2 ст.6 ФЗ №214 неустойка дольщику уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пример расчета неустойки

Итак, наш дольщик – физическое лицо:

  • Размер пени составит 2\300 ставки ЦБ.
  • Условная ставка рефинансирования на день рассмотрения дела – 7, 25%.
  • Условная стоимость квартиры: 3000000 руб.
  • Длительность просрочки составляет 1 год (365 дней).

Размер неустойки составит:

3000000 х 365 х 2\300 х 7,25\100 = 529250 руб.

Как видим, сумма очень внушительная. А если за неустойкой обращается несколько десятков дольщиков, то последствия для застройщика весьма плачевны.

Поэтому в такой ситуации компания может предложить выплату «без суда и следствия» в разы меньше, чем при судебном решении.

Тут уже право выбора за гражданином. Получить небольшую сумму быстро, или месяца 4 посудиться с компанией, но «взять» все причитающееся: неустойку, моральный вред, убытки.

Порядок до судебного взыскания неустойки

Этап до судебного решения вопроса должен в обязательном порядке предшествовать обращению в суд.

Претензионное взыскание неустойки с застройщика включает следующие шаги:

  1. Подготовка письменного предложения об уплате неустойки в добровольном порядке. Совет. В обращении нужно апеллировать законодательными нормами: ст. 6 ФЗ №214, ст., ст. 309, 310 Гражданского Кодекса РФ. Также следует привести выдержки из ДДУ. Претензия готовится в двух экземплярах, один остается у гражданина, второй направляется в компанию. Для грамотного составления претензии стоит прибегнуть к юридическому сопровождению процедуры.
  2. Расчет неустойки (формула приведена в материале выше). Тут следует принять во внимание, что помимо общей неустойки от ставки рефинансирования, в договоре может быть предусмотрена дополнительные штрафные санкции. В письмо о требовании выплаты неустойки можно добавить пункт, касающийся возмещения понесенных убытков в результате просрочки (съем жилья и др.).
  3. Формируется пакет документов для направления в компанию застройщика.
    • Копия паспорта участника строительства.
    • Копия ДДУ.
    • Копии финансовых документов об оплате долевых платежей.
    • Претензионное письмо.

Совет. Претензионный пакет направляется ценным письмом с описью вложения и с обязательным уведомлением о вручении. Второй вариант:  вручить документы в офисе компании секретарю с регистрацией в журнале входящей корреспонденции и отметкой сотрудника компании на втором экземпляре претензии.

Порядок судебного взыскания неустойки

В случаях, когда застройщик отказал в выплате неустойки по претензии, можно обращаться в суд.

Готовим исковое заявление в суд и пакет необходимых документов

Требования в иске идентичны претензионным требованиям с дополнением вопроса о выплате морального вреда.

Кроме требований в иске нужно указать:

  • Территориальную принадлежность судебного органа.
  • ФИО истца и адрес проживания.
  • Данные ответчика (Наименование, юридический адрес).
  • Характер нарушения прав и требования истца.
  • Законодательное обоснование выдвигаемых претензий.
  • Документальное подтверждение своей правоты.
  • Цену иска: взыскиваемую сумму с точными расчетами.

К иску прилагаются оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате долевых взносов, госпошлины и претензия застройщику с ответом (если компания направляла ответ).

Совет. Бремя доказывания своей правоты в гражданско-правовых судебных тяжбах законодательством полностью возложено на истца. Поэтому для благоприятного исхода дела в случае подготовки иска стоит прибегнуть к помощи юриста. Причем, специалист должен специализироваться на сопровождении сделок с недвижимостью.

Иск с пакетом документов подается в суд.

После этого следует судебный процесс, проводимый судом общей юрисдикции. Дело может рассматриваться:

  • По месту нахождения застройщика.
  • По месту проживания (временного пребывания) истца.
  • По месту оформления договорных отношений.
  • По месту исполнения договора (расположения объекта недвижимости).
  • В мировом суде в случае когда неустойка не превышает 50000 рублей.

В случаях, когда выставляемая истцом неустойка явно несоизмерима с последствиями нарушения договора застройщиком, суд имеет право уменьшить неустойку. Для этого суд принимает во внимание стремление ответчика исполнить обязательства по договору, фактический ущерб от просрочки и другие важные обстоятельства.

Совет. На кону стоят немалые деньги, и можно не сомневаться, что интересы застройщика на процессе будет представлять высококвалифицированный адвокат. Чтобы быть «на равных», в судебное заседание стоит прибегнуть к услугам юриста-представителя интересов.

Возбуждение исполнительного производства

Исполнительный лист выдается истцу после вступления решения в силу. С этим листом гражданин обращается в местный отдел службы судебных приставов для взыскания суммы. Можно также отправить документ напрямую в банк по месту нахождения расчетного счета компании-ответчика.

Претензия к застройщику

Правила составления претензии следующие:

  • Точное указание наименования компании. Для этого достаточно заглянуть в ДДУ.
  • В отличие от правильного наименования застройщика, данные руководителя в претензии необязательны.
  • При ссылке на ДДУ важно указать его регистрационные данные.
  • Тезисно указать выдвигаемые требования. «Прошу выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта в размере….».
  • Привести точные пояснения размеру выдвигаемой суммы.
  • Отдельным блоком следует составить опись прилагаемых документов.
  • Документы НУЖНО приложить (заверенные копии).
  • В конце должна стоять дата составления претензии и подпись дольщика с расшифровкой. Если этого пункта не будет, застройщик имеет право отказать в регистрации выдвигаемых требований.
 Скачать образец претензии в формате MS Word.

Исковое заявление о взыскании неустойки за задержку сдачи объекта

При составлении иска важно правильно указать реквизиты судебного органа, в который подается требование о взыскании. Эти данные располагаются в верхней части документа. Затем указываются точные данные истца и ответчика. Это так называемая «шапка» иска.

Ниже идет «тело» документа, его описательный раздел с подробным изложением исковых требований. В этом разделе перечисляются:

  • выдвигаемые требования;
  • их точное обоснование со ссылками на законы;
  • точные расчеты стоимости иска;
  • как и в претензии, в судебном заявлении должны указываться точные регистрационные данные договоры;
  • в заключительной части иска указывается дата составления и подпись с ее расшифровкой истца.

«Уловки» застройщиков при оформлении ДДУ

  1. Если площадь под застройку строительная компания получила раньше 2005 года, до принятия федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то возможно заключение инвестиционного договора с дольщиками. Получается, что собственники выступают в качестве инвесторов строительства объекта. В данном случае формально все законно. Однако инвестиционный договор имеет много подводных камней, и при возникновении недоразумений со строительной компанией отстоять свои права значительно сложнее.
  2. Чтобы снять с себя ответственность за результаты строительства, недобросовестная компания вместо долевого договора может предложить заключить предварительный договор купли-продажи объекта с окончательным оформлением сделки по истечении трех месяцев после сдачи дома. При таком раскладе дольщик совершенно не защищен в случае срыва возведения дома.
  3. Иногда застройщик предлагает заключать договор со страховкой. Схема такова: примерно 70-80% от стоимости будущей квартиры выплачиваются по договору долевого строительства, а оставшаяся сумма выплачивается в качестве страхового взноса за договор страхования. При возникновении форс-мажора есть вероятность не получить страховую выплату, если случай не окажется страховым. Кроме того, государство возвращает владельцу купленного жилья сумму подоходного налога 13%. При рассматриваемой схеме страховой взнос не будет принят к возврату.
  4. Еще одна схема, применяемая застройщиками: оформление оплаты через договор займа. Через договор займа оплачивается часть стоимости жилья, остальные деньги – это займ. При возникновении непредвиденной ситуации, предполагающей возврат средств дольщику, деньги по займу застройщик может вернуть векселем, который используется для приобретения другого жилья у данного застройщика. Однако существует шанс оставить его себе на «долгую память» о неудачной сделке.
  5. Вариант двойной продажи квартир – это уже совсем «черная» схема откровенных мошенников. Чтобы себя обезопасить от встречи с ними, у застройщика следует потребовать подлинники документов:
    • Свидетельство о праве собственности на землю.
    • Утвержденный проект будущего строения.
    • Государственное разрешение на постройку.
  6. Из соображений безопасности все расчеты должны осуществляться безналичным способом.

Сэкономить на приобретении жилья порядка 30% весьма заманчиво. Однако нужно обеспечить правовую и финансовую защиту рискованной сделке. Таким гарантом является договор о долевом участии в строительстве, который заключается между компанией-застройщиком и гражданином с 2005 года. Никаких иных схем навязываться не должно.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как открыть обезличенный металлический счет

Что такое обезличенный металлический счет, доходность Обезличенный металлический счет – это такой счет, на котором можно хранить драгоценный металл. Металлический счет в Сбербанке учитывает движение стоимости драгоценного металла. Все расчеты ...

Проверка полиса ОМС: где указан номер и серия полиса ОМС

Проверка полиса ОМС: где указан номер и серия, как и где получить полис ОМС Полис ОМС (Обязательное медицинское страхование) – это документ, который гарантирует его владельцу страховку при использовании медицинских ...

Согласие на выезд ребенка за границу, образец

Согласие на выезд ребенка за границу: образец, документы для выезда за границу ребенку с родителями и без Существует несколько ситуаций, при которых нужно согласие на выезд ребенка в другую страну. ...

Правила эвакуации автомобилей на штрафстоянку 2018, как забрать машину со штрафсоянки

Как забрать машину со штрафстоянки, правила эвакуации автомобилей на штрафстоянку 2018 Забрали машину на штрафстоянку — что делать? Это не такая большая проблема, если действовать быстро и продуманно. Правила эвакуации ...

Какой бизнес открыть с нуля?

Каким бизнесом выгодно заняться с нуля? Какой бизнес выгодно открыть с нуля? Этим вопросом задаются многие начинающие предприниматели. Они хотят сразу же определить нишу, в которой было бы выгодно работать. ...

Запись в детский сад: как встать на очередь, заявление, документы

Запись в детский сад: как встать на очередь, заявление, документы, где проверить статус заявления? Запись в детский сад лучше сделать сразу после рождения малыша, получения метрики в загсе, прописки. Поставить ...

Содержание брачного договора, образец и стоимость брачного договора у нотариуса в 2018 году

Содержание брачного договора, изменение и расторжение брачного договора в 2018 году Содержание брачного договора в том или ином виде давно известно миру. Впервые брачный контракт появился в Древнем Риме и ...

Каким бизнесом выгодно заняться ?

Самые перспективные бизнес-идеи на 2018 год Самые выгодные варианты бизнеса на 2018 год способны принести даже начинающему предпринимателю без серьезных вложений ощутимый доход. В статье сделана подборка наиболее интересных идей, ...

Как вернуть деньги в государственный пенсионный фонд в 2018 году

Как вернуть деньги обратно в государственный пенсионный фонд в 2018 году Государственный пенсионный фонд — крупнейшая государственная организация, направленная на оказание услуг жителям РФ. Она была создана 22 декабря 1990 ...

Как оформить переход в НПФ

Оформляем переход в негосударственный пенсионный фонд Негосударственный пенсионный фонд частная форма собственности, которая отвечает за организацию социального обеспечения населения. Такого вида организации впервые появились в 1992 году, в период экономических ...

Пенсионный возраст для женщин и мужчин

Во сколько лет уходят на пенсию? Пенсионный возраст в 2017 году пока не претерпевает изменений. На сегодняшний день граждане РФ по-прежнему могут претендовать на получение пенсии по старости согласно прежнему ...

Как бороться с курением в подъезде жилого дома, какой штраф за курение в общественных местах в 2018 году

Штраф за курение в подъезде жилого дома и в общественных местах в 2018 году Всем известно, что никотин вредит здоровью и убивает наш организм. В нем содержится около 4000 токсичных ...

Какие документы проверять у застройщика?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика? Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо ...

Как приватизировать земельный участок в 2018 году

Как приватизировать землю под частным домом или гаражом, приватизация дачного домика в 2018 году Способ приобретения частной собственности, находящейся во владении государства, называется приватизацией. Данный процесс передачи собственности зародился в ...

Ответственность аптек за продажу фальсификата

Ответственность аптек за фальшивые, поддельные и фальсифицированные лекарства и биологически активные добавки За последнее время на полках отечественных аптек появились фальшивые лекарства. Преступники, предлагающие купить гражданам поддельные лекарства по цене ...

Что такое земельный серветут в кодексе РФ

Что это такое сервитут на земельный участок? Что такое сервитут на земельный участок? Право ограниченного пользования чужим земельным участком, носит название сервитут на земельный участок. Образец договора сервитута на земельный ...

Отсрочка от армии по обучению, при рождении ребенка

Отсрочка от армии: кто и как ее может получить Что такое отсрочка от армии? Отсрочка службы в армии – это свобода от призыва! Но только на время и только по ...

Аутсорсинг что это такое простыми словами, образец договора на оказание услуг в 2018 году

Аутсорсинг персонала что это такое простыми словами, образец договора аутсорсинга на оказание услуг 2018 год Аутсорсинг персонала — это передача какой-либо части функций вашей организации другой фирме, которая наиболее лучше ...

Аутстаффинг персонала: что это такое и почему он запрещен с 2016 года

Аутстаффинг персонала -что такое и почему он с 2016 года запрещен По оказанию помощи в бизнесе предприятиям, существуют услуги аутстаффинга. Аутстаффинг: что это такое простыми словами? Данная услуга предусматривает управление ...

Образец заявления о банкротстве физического лица, подача заявления

Образец заявления о банкротстве физического лица: подача заявления, документы на банкротство Закон о банкротстве физических лиц (ст. 203) говорит о том, что заявление о несостоятельности гражданина направляется в Арбитражный суд. ...

Свежие новости про банкротство физических лиц в 2017 году

Новости про банкротство физических лиц в 2017 году В конце декабря прошлого года в закон о банкротстве физических лиц введены изменения, направленные на детализацию положений, уточняющих процедуру банкротства физического лица. ...

Как оформить банкротство физического лица в 2018 году

Как оформить банкротство физического лица в 2018 году Механизм банкротства физических лиц стал одной из самых актуальных новостей в сфере взыскания задолженности за последние несколько лет. На сегодняшний день нормы, ...

Развод через суд с детьми, порядок расторжения в 2018 году, образцы документов

Развод через суд с детьми, порядок расторжения, образцы документов 2018 Развод супругов, согласно Семейному кодексу, может быть осуществлён либо ЗАГС-ом, либо судом. Однако, только судом может быть осуществлён развод при ...

Аутстаффинг и аутсорсинг: отличия и схожие черты

Аутстаффинг и аутсорсинг отличия Чем отличается аутсорсинг и аутстаффинг? Эти два слова пришли к нам из западных стран совсем недавно. Ни одно из этих значений не имеет силы в законодательстве ...

Рейтинг@Mail.ru