Главная 24 Ваш юрист 24 Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя.

Возможны комбинированные схемы.

После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания себя таковым в будущем — когда строительство будет завершено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • В каких случаях можно это сделать?
  • Договор цессии
  • Переуступка прав
  • Риски
  • Порядок расчетов
  • Итоги

В каких случаях можно это сделать?

Продать квартиру по переуступке в новостройке можно на любом этапе застройки до сдачи в эксплуатацию, если в соглашении о долевом участии нет запрета на переуступку права.

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Договор цессии

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и рискиПоскольку почти все строящиеся квартиры часто бывают распроданы на начальном этапе, договор цессии — единственный способ приобрести строящееся жилье.

Однако существуют юридические риски договора переуступки, о которых должен быть предупрежден покупатель.

По договору дольщик (владелец права требования) передает приобретателю свои права и обязанности, прописанные в договоре с застройщиком.

В отличие от переоформления договора с застройщиком лицо, переуступающее право требования, избегает санкций, связанных с расторжением соглашения долевого участия. Таким образом, дольщик может вернуть все свои средства, а также получить доход.

Особенность договора цессии состоит в том, что в случае признания его недействительным, претензии можно предъявить только к продавцу, а не к компании-застройщику.

Чтобы избежать судебных разбирательств, следует обратить внимание на следующие пункты:

  • дольщик обязан оплатить всю сумму по долевому участию и оформить это документом о зачете взаимных требований;
  • компания-застройщик должна дать согласие на переуступку, если такое согласие вытекает прямо из соглашения долевого участия;
  • кредитная организация, выдававшая средства для приобретения строящегося жилья, должна дать свое согласие на переуступку.

Если при заключении договора цессии было нарушено одно требование из перечисленных, он может быть признан недействительным, а все требования приобретатель может предъявить к продавцу, в том числе требовать выплаты процентов за использование денежных средств, что на практике не так просто.

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и рискиВ договоре о праве требования должно быть прописано, что имеющее его лицо может переуступить его без согласия на то строительной компании.

Если в договоре есть пункт о том, что требуется согласие организации, которая дала право требования на объект, следует проконсультироваться с ее сотрудником о возможности переуступки.

Если в договоре о праве требования содержится запрет на переуступку, следует отправить его на правовую экспертизу.

Особое внимание лицу, приобретающему жилье по переуступке, следует обращать на порядок расчетов между застройщиком и дольщиком. Если согласно первоначального соглашения о долевом участии расчет производится в рассрочку, схема ее останется неизменной. В этом случае следует хорошо обдумать свои финансовые возможности.

Договор цессии оформляется в письменной форме и требует государственной регистрации, причем бывший дольщик обязан уведомить об этом застройщика. Следует обратить особо пристальное внимание на то, что если первичный дольщик не выплатил все средства по договору участия, то согласие компании-застройщика на заключение договора переуступки обязательно.

Переуступка прав

Переуступка прав на строящуюся квартиру (цессия) возможна только на этапе строительства дома, пока права на квартиру не были переданы от застройщика к дольщику.

После того как акт приема-передачи будет оформлен и подписан, переуступить квартиру уже невозможно.

Риски

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и рискиНа заре строительства частных квартир риску подвергался в основном покупатель, то есть приобретатель права требования на квартиру, но не продавец.

В СМИ часто мелькали сообщения о новых схемах, когда строящееся жилье перепродавалось неоднократно разным лицам.

После редакции законодательства практически сложно осуществлять такого рода махинации. Исходя из судебной практики, жилье получает в итоге тот покупатель, который первый оформил его по переуступке, остальные же должны ждать возмещения ущерба после установления виновных лиц.

Основной риск сейчас несет тот добросовестный приобретатель права требования, который не разбирается в нюансах договора, заключаемого с застройщиком или с лицом, заключившим ранее договор со строительной компанией.

Иногда застройщики используют кроме соглашения о долевом участии иные схемы. Например, инвестиционный договор, предварительное соглашение о купле-продаже, предварительный договор долевого участия.

Желательно избегать сомнительных схем и документов, которые не требуют обязательной регистрации в Россреестре.

Банкротство застройщика, хотя и не встречается часто, но бывает основанием для ускоренной продажи объектов в строящемся доме. Тогда по договору переуступки лицо, уступившее право, не несет ответственности за дальнейшее развитие ситуации. Проигрывает в таком случае только приобретатель.

Проверка состоятельности застройщика, проектной и разрешительной документации ложится на покупателя строящегося жилья. Тогда в договор переуступки может быть включен дополнительный пункт. Поручительство цедента — поручительство лица, передающего право по переуступке. Оно включается в договор переуступки и является гарантом того, что застройщик закончит строительство. На практике встречается редко.

Порядок расчетов

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и рискиПереуступка прав на строящееся жилье бывает связана с обстоятельствами, когда срочно требуются деньги, поэтому в интересах продавца совершить расчет как можно скорее.

Расчет может проводится в офисе строительной организации одновременно с оформлением переуступки требования. Это рискованно.

Часто используется схема закладывания денег в банковскую ячейку. Договор переуступки должен пройти государственную регистрацию, но она отличается по юридической формулировке от регистрации права на жилье. Документ о регистрации договора переуступки получает на руки приобретатель строящегося жилья.

Целесообразно рассчитаться после процедуры государственной регистрации.

Покупатель гарантировано получит деньги из ячейки. Так можно избежать опасности при расчете.

Итоги

Продажа строящейся квартиры привлекает инвесторов гибким доходом и простой схемой переоформления права. Продавцу строящегося жилья выгоднее заключить договор цессии или переуступки с тем, чтобы избежать лишних выплат по штрафным санкциям в случае переоформления соглашения долевого участия.

Риски как продавца, так и покупателя строящегося жилья минимальны, если покупателю тщательно изучить документацию на квартиру, а продавцу информировать покупателя о всех нюансах переуступки.

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и рискиПри оформлении договора переуступки следует акцентировать внимание на всех пунктах, а также на подписях на сопутствующей документации.

При расчете по договору переуступки следует проявить осторожность, для чего использовать банковскую ячейку, как самую простую и проверенную схему.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая ...

Что делать если затопили соседи сверху

Затопили соседи сверху: что делать и куда обращаться Проблема затопления соседями очень актуальна в многоквартирных домах. Не все знают свои права и что необходимо делать если затопили соседи сверху. Помните, ...

Сколько стоит дарственная на квартиру между близкими родственниками в 2018 году, где оформить

Как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, стоимость договора дарения в 2018 году Одни люди любят получать подарки, другие – дарить. Поэтому, например, дарственная на квартиру между близкими родственниками ...

Полиграф для проверки сотрудников: правомерно ли его использование

Полиграф для проверки сотрудников: правомерно ли его использование? Полиграф или детектор лжи – прибор, который одновременно регистрирует несколько физиологических процессов организма человека при помощи датчиков. Данные процессы связанны с возникновением ...

Что делать, если в паспорте допущена ошибка, замена паспорта в 2018 году

Ошибка в паспорте: изменение данных и замена паспорта в 2018 году Гражданский паспорт в России считается главным документом, который позволяет удостоверить личность. Подчас возникает необходимость осуществить внесение изменений в паспорт: ...

Как заказать выписку из ЕГРЮЛ и ЕГРИП в 2017 году, образец заявления

Как заказать выписку из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, образец заявления, стоимость, срок действия 18 августа 2015 года вступило в законную силу Постановление Правительства Российской Федерации от 06 августа 2015 года № ...

Права на квадроцикл, какие права нужны на квадроцикл и снегоход в 2018 году

Права на квадроцикл и снегоход: процедура их получения в 2018 году Нужны ли права на квадроцикл? Формально к квадроциклам можно отнести любой транспорт, имеющий четыре колеса. Однако чаще всего под ...

Один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия

Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика Договор долевого строительства всегда подразумевает некоторые риски для инвестора-дольщика. Если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для ...

Увольнение за прогул: пошаговая процедура увольнения работника

Увольнение за прогул: пошаговая процедура увольнения работника по ТК РФ Прогул — это неявка на работу без уважительных причин в течение всего рабочего дня. Также прогулом считается отсутствие на рабочем ...

Материнский капитал на третьего ребенка 2018

Как получить материнский капитал за третьего ребенка в 2018 году Многие думают, что право на материнский капитал и улучшение жилищных условий появляется лишь у тех семей, в которых рождается второй ...

Как узнать обременения земельного участка

Как проверить земельный участок перед покупкой? Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка необходима во избежание дальнейших проблем. Иногда наличие обременений затрудняет использование недвижимого имущества. Еще большие проблемы могут ...

Исковое заявление на раздел имущества супругов, образец и алгоритм в 2018 году

Исковое заявление на раздел имущества супругов, образец и порядок подачи в 2018 году Рассмотрим порядок подготовки искового заявления на раздел имущества супругов, каков срок давности после развода, какие документы на ...

Как узнать кадастровый номер гаража

Кадастровый номер гаража: варианты поиска Кадастровый номер гаража позволит собственнику идентифицировать данный объект среди аналогичных, а любое заинтересованное лицо получит возможность в любой момент узнать основные технические характеристики, место расположения ...

Как удалить кредитную историю

Можно ли удалить кредитную историю? Формирование кредитной истории (КИ) мало зависит от ее субъекта, то есть заемщика. Данные для отражение в КИ передаются в бюро кредитных историй (БКИ) банками или ...

Порядок выплат при увольнении по собственному желанию

Выплаты при увольнении по собственному желанию Трудовые отношения в нашей стране чаще всего прекращаются по желанию работника. В подобных случаях законодательство обязывает работодателя произвести в пользу сотрудника все установленные выплаты ...

Сколько стоит виза в Россию для иностранца

Гостевая виза в Россию для иностранцев — процедура оформления Иностранцем, приезжающим в Российскую Федерацию, должен быть представлен удостоверяющий личность документ, а также гостевая виза в Россию или бизнес виза в ...

Как получить статус многодетной семьи в 2018 году

Как получить статус и удостоверение многодетной семьи в 2018 году Законодательство устанавливает, что любая многодетная семья может рассчитывать на дополнительную социальную поддержку от государства. Обычно документом, подтверждающим статус подобной семьи, ...

Как сдать в аренду комнату в квартире или в коммуналке

Как сдать комнату в квартире в аренду Почему возникает необходимость сдачи комнаты в квартире? Достаточно часто родственники имеют в долевой собственности часть квартиры. При этом из-за различных неурядиц им приходится ...

Права и обязанности участкового

Права, обязанности и полномочия участкового Раньше все жильцы района знали своего участкового полиции лично. Те времена давно прошли. Сегодня многие даже не знают местонахождение участкового пункта полиции и фамилию своего ...

Программа рефинансирования потребительских и ипотечных кредитов в 2018 году

Рефинансирование потребительского и ипотечного кредита, процентная ставка в 2018 году Программа рефинансирования ипотечных кредитов часто является настоящим спасением для заемщиков, а для некоторых — единственным выходом из сложившейся ситуации. Дело ...

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2018 году – собственником с долей Москва

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2018 году Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником 2018, порой вызывает определенные трудности. Когда ребенок собственник квартиры, то все сделки по распоряжению жильем могут заключать ...

Градостроительный план земельного участка

Получение градостроительного плана земельного участка Если вы решили возвести постройку на земельном участке, то придется получить градостроительный план земельного участка, образец за 2017 год смотрите ниже. Данный документ содержит исчерпывающую ...

Наказание за уклонение от службы в армии в 2018 году

Уголовная ответственность за уклонение от воинской службы в 2018 году Действующим законодательством предусмотрена ответственность за уклонение от воинской службы. При этом уклонение от армии – это многозначное понятие, которое включает ...

Признание человека недееспособным

Как признать человека недееспособным? Недееспособный гражданин — это неспособность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Как признать человека недееспособным? Как признать ...

Рейтинг@Mail.ru