Главная 24 Ваш юрист 24 По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

В жизни не так редко возникает необходимость оформления сделки между супругами, но из-за установленного в законе режима общей собственности зарегистрировать куплю-продажу бывает сложно, а оспорить – вопрос грамотно составленного иска.

Поэтому перед тем, как юридически оформить продажу квартиры, стоит продумать все юридические тонкости предстоящей сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Основные сложности
  • Способы передачи общей недвижимости
  • Договор купли-продажи
  • Почему необходимо согласие?
  • Зачем нужна доверенность?
  • Как продавать квартиру после смерти супруга?

Основные сложности

С первого взгляда никаких проблем возникнуть не должно: закон никак не ограничивает сделки между супругами или родственниками. Но в реальности есть две основные сложности.

Режим общей собственности супругов

По Семейному кодексу РФ все имущество, приобретенное в браке, считается общим в равных долях. Поэтому если муж продает квартиру жене, фактически он совершает сделку сам с собой: независимо от того, на кого записано имущество, он владеет половиной квартиры.

А сделки, в которых одно и тоже лицо выступает по обе стороны соглашения, ничтожны.

Согласие

Неприятных последствий у этих нарушений может быть несколько.

Возникнут проблемы на этапе регистрации договора и перерегистрации имущества.

Если позже между супругами возникнут серьезные разногласия (а исключить такой вариант никогда нельзя), недовольный может оспорить сделку, выиграть дело в суде и ее аннулировать.

Способы передачи общей недвижимости

Самый простой способ в подобной ситуации передать общую недвижимость – предварительно выделить доли супругов или определить квартиру как собственность мужа или жены.

То есть выделить соглашением между супругами доли в составе общей собственности. Таким образом продавец будет продавать лишь свое имущество – половину квартиры.

Затем в брачном договоре прописать раздельный режим собственности для приобретаемого имущества (можно это сделать даже в отношении лишь конкретной квартиры), чтобы не продавать свою долю себе же.

Потом заключить договор продажи доли мужа жене (или наоборот). В итоге вся недвижимость оказывается совершенно легально в собственности покупателя.

Либо прописать в брачном контракте, что после развода квартира отходит целиком одному из супругов.

На основании этого переписать собственность, учесть, что приобретаемое имущество становится личной собственностью, а дальше уже совершать любые сделки.

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?Минус этого способа в том, что если продавец может «передумать» в любой момент и оставить себе все имущество.

Единственная ситуация, когда можно просто оформить договор купли-продажи без каких-либо предварительных операций – когда недвижимость была приобретена до брака или подарена (или унаследована), в этом случае она не считается общим имуществом и никаких сложностей при операциях с ней не возникнет.

Но даже тогда необходимо юридически избежать сделки с самим собой, предусмотрев в брачном договоре, что купленная у другого супруга квартира становится личной собственностью покупателя (иначе продавец оказывается по обе стороны сделки).




Еще один важный момент – доказательство реальности сделки. Если стоимость квартиры по договору будет значительно ниже рыночной, налоговую службу это может насторожить.

В реальности никаких особых проблем, кроме разговора, это не вызовет (если только цена ни в несколько раз ниже рыночной), но все же оценивать недвижимость стоит более или менее объективно.

Договор купли-продажи

Он ничем не будет отличаться от договора купли-продажи третьему лицу, он заключается в простой письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре (стандартный срок – 18 дней).

Для безопасности сделки также можно оформить договор нотариально.

Почему необходимо согласие?

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?Согласие на распоряжение общей собственностью – одна из важных норм (ст. 36 Семейного кодекса РФ), гарантирующих соблюдение прав каждого из супругов в браке.

Поскольку по умолчанию все имущество, приобретенное в браке (за несколькими исключениями) будет общим, мнение и мужа, и жены должно учитываться при совершении сделки.

Исключение – личное имущество: унаследованное, купленное до брака, подаренное. Оно принадлежит конкретному человеку и не будет делиться при разводе. Соответственно, чтобы продать личное имущество, согласия мужа или жены не требуется.

Следует иметь в виду, что даже имущество, приобретенное формально до брака, может быть признано общим в некоторых случаях:

  • были внесены серьезные и дорогостоящие улучшения (ремонт, реконструкция);
  • недвижимость была куплена в кредит, который выплачивался во время брака – соответственно, за счет средств семейного бюджета.

На распоряжение общим имуществом разрешение, причем исключительно в нотариальной форме, необходимо всегда.

Последствие его отсутствия – возможность оспорить сделку, причем не только со стороны второго супруга, но и со стороны его наследников в случае смерти.

Зачем нужна доверенность?

Доверенность значительно упрощает процедуру совершения сделки. В этом документе обязательно следует прописать сумму и все важные параметры сделки, указать срок действия и делегируемые другому лицу права.

Но помимо того, что нотариальная доверенность нужна обязательно, она должна быть правильно составлена и оформлена.

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?Если, например, в доверенности не указана точно сумма продажи, а содержится просто формальное согласие, после совершения сделки недовольный супруг может подать иск в суд об аннулировании купли-продажи просто потому, что он не был согласен с тем, как была оценена недвижимость, а значит согласия на продажу по указанной в договоре сумме не согласен.

Как продавать квартиру после смерти супруга?

После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.

Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.

По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.

Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:

  1. Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
  2. Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
  3. Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.




Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.

Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.

Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:

  • часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
  • свидетельство собственности;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт и поэтажный план;
  • если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.

Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.

Перед тем, как подписать договор, необходимо удостовериться в том, что со стороны наследников не будет никаких претензий (в числе наследников первой очереди – только супруг (супруга) и дети, поэтому круг невелик).

Оформление сделок купли-продажи недвижимости может представлять определенную сложность, поэтому если случай непростой, лучше воспользоваться помощью юриста, опытного в подобных делах.

Иначе сделка может быть оспорена, непосредственным последствием будет обязанность продавца вернуть полученные деньги, а покупателя – имущество.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Алименты с неработающего отца в 2018 году, расчет алиментов для неработающего

Как получить алименты с неработающего отца в 2018 году, сколько должен платить алименты безработный До какого возраста выплачиваются алименты? В соответствии с частью 1 статьи 60 Семейного Кодекса РФ (далее ...

Разница между вторым и двойным гражданством

Различия между вторым и двойным гражданством Несмотря на схожесть в произношении, понятия двойного и второго гражданства различаются. Второе гражданство – наличие у лица как паспорта гражданина РФ, так и паспорта ...

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция, документы Москва

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Гражданского Кодекса РФ за гражданином закреплено право владеть и распоряжаться по своему усмотрению недвижимым имуществом, находящимся ...

Чем грозит закон о торговом сборе

Чем грозит предпринимателям закон о торговом сборе? Сегодня предприниматели и организации платят налоги согласно системе налогообложения, которую они выбрали, а также делают фиксированные взносы в Пенсионный и Медицинский фонды. Однако ...

Подаем исковое заявление на алименты, образец 2018 года

Как подать исковое заявление на алименты, образец 2018 года Случается, дальнейшая совместная жизнь супругов становится невозможной и они принимают решение о разводе. При этом, если в семье есть несовершеннолетние дети, ...

Нотариальное соглашение об уплате алиментов, образец 2018 года

Нотариальное соглашение об уплате алиментов, образец 2018 года Часто при разводе супругов встает вопрос о содержании общих несовершеннолетних детей. Сколько стоит нотариальное соглашения об уплате материального обеспечения? Как оформить выплаты ...

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный вычет при продаже квартиры, особенности получения в 2018 году Какой налог с продажи квартиры? Сегодня продавец недвижимости не платит налог, если жильё было оформлено в его собственность 3 и ...

Защита денег в случае принудительного возврата депозита

Защита денег в случае принудительного возврата депозита На фоне нестабильной экономической ситуации, остро встает вопрос о депозитах. С одной стороны, ЦБ РФ увеличивает ставку по вкладам, при этом вкладчики вправе ...

Как защитить еще неоформленное наследство

Можно ли защитить наследство, которое еще не оформлено? После смерти лица принадлежащее ему материальное и нематериальное имущество переводится в собственность наследников. После завершения процесса оформления, новые собственники получают соответствующее свидетельство ...

Приватизация комнаты в общежитии

Сложно ли приватизировать комнату в общежитии? Можно ли приватизировать комнату в общежитии? Нередко люди, проживающие в комнате общежития, задаются вопросом, можно ли перевести в собственность квадратные метры, которые давно уже ...

Как получить квоту на ЭКО в 2018г, документы

Квота на ЭКО в 2018 году: как получить, до какого возраста действует Большинство молодых пар, планирующих совместную жизнь, мечтают о детях. К сожалению, случается, что годы идут, а желанный ребенок ...

Деприватизация квартиры в 2017 году

Что такое деприватизация жилья? Расприватизацией, или деприватизацией, называют перевод объекта недвижимости из индивидуального жилого фонда в муниципальный либо государственный, предназначенный для социальных нужд. После перевода бывший собственник, в соответствии с ...

Выписка из домовой книги — образец

Как получить выписку из домовой книги в Москве? Где можно получить выписку из домовой книги? Получаем выписку из домовой книги через мфц или госуслуги? Какой срок действия выписки из домовой ...

Какие документы нужны для развода: через суд, через загс

Пакет документов для развода в административном и судебном порядке, процессуальные требования В данной статье вы найдете списки документов, нужных для развода через суд и через ЗАГС, а также информацию об ...

С 16 марта 2015 года виза в Македонию больше не нужна

С 16 марта 2015 года виза в Македонию больше не нужна На фоне наличия ряда нерешенных вопросов международного характера с ключевыми державами Европы, карлики ведут себя иначе. В последний день ...

Оплата сверхурочной работы по ТК РФ, 2018 год

Расчет и оплата сверхурочной работы по ТК РФ в 2018 году Оплата сверхурочной работы по ТК РФ в 2018 году происходит в следующем порядке: в полуторном размере за первые два ...

Какие документы нужно подготовить для продажи квартиры

Каков перечень необходимых документов для продажи квартиры? Подготовить документы для продажи квартиры представляет собой непростую задачу даже для опытных риелторов или юристов. Для большинства рядовых граждан этот вопрос порой представляет ...

Как пожаловаться на СМС спам Мегафона и других операторов

СМС спам: Мегафон, Билайн, МТС и другие операторы Согласно Федеральному закону от 21 июля 2014 года № 272 «О внесении изменений в Федеральный закон «О связи»», вступившему в силу 21 ...

Какие декларации сдает ИП

Какие декларации нужно сдавать ИП и до какого числа? Налоговая декларация представляет собой документ, содержащий информацию о полученных ИП доходах, произведенных им расходах, используемых при расчете налога скидках и льготах. ...

Что делать если инспектор ГИБДД требует взятку, порядок действий

Что делать если инспектор ГИБДД требует взятку Действующее законодательство нашего государства не допускает ситуаций, когда штраф оплачивается на месте полицейскому. Следовательно, подобные действия расцениваются как дача взятки сотруднику ГИБДД и ...

Порядок привлечения к сверхурочной работе

Порядок привлечения к сверхурочной работе, образец приказа Когда привлечение работника к сверхурочной работе допускается? Имеет ли право работодатель заставить работать сверхурочно? В соответствии со статьями 97, 99, 101 Трудового Кодекса ...

Добровольное страхование квартиры от пожара и затопления, стоимость в 2018 году

Добровольное страхование жилья от пожара и затопления, стоимость страхования квартиры в 2018 году В пункте 3 статьи 3 Закона от 27 ноября 1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела» сказано, ...

Страхование квартиры по ипотеке, титульное страхование недвижимости в 2018 году

Что такое титульное страхование недвижимости, страхование квартиры при ипотеке в 2018 году Обязательное страхование квартиры по ипотеке осуществляется за счёт клиента банка и вне зависимости от его желания. Согласно пункту ...

Почему могут отказать в выдаче визы

Отказ в выдаче визы — причины и последствия Виза является одним из главных документов для путешествия в другое государство. Если турист получил отказ в визе, он не сможет совершить поездку. ...

Рейтинг@Mail.ru

=189615;

= = =

= =

= =

(‘ place='yadirectrek4'; = 189615;

= = =

='FF0000'; =

='FF0000'; =

=800; ('