Главная 24 Ваш юрист 24 На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Трудно переоценить важность проверки юристом документов, подтверждающих и удостоверяющих права на квартиру, доказывающих чистоту юридической судьбы жилья и отсутствие задолженности по коммунальным платежам, определяющих полномочия продавца. Если у вас нет возможности получить юридическую помощь, не переживайте: проверка документов при покупке квартиры вполне по силам самому покупателю.

Мы рассмотрим две ситуации покупки квартиры, отличающиеся комплектом документов и перечнем рисков, возникающих для покупателя.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Здесь необходимо подстраховать себя

  • от распространенных способов мошенничества (продажа чужой квартиры по поддельным правоустанавливающим документам или поддельному паспорту);
  • от проблем со сложной юридической судьбой квартиры (раздел имущества между супругами, временно снятые с регистрации лица, имеющие право проживать в квартире и т.п.)

С этой целью мы проверим следующие документы.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

Под правоустанавливающим документом имеется в виду документ, на основании которого возникло право собственности. На практике это могут быть

  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор о приватизации,
  • решение суда,
  • договор дарения или купли-продажи квартиры,

в тексте которых указывается, что собственником квартиры является продавец. А что, если продавец – не собственник? Если в договоре или свидетельстве о праве на наследство собственником названо иное лицо? В этом случае необходимо выяснить, на основании чего продавец распоряжается чужой квартирой: это называется «проверить полномочия».
Правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права. Проверить содержащуюся в нем информацию о принадлежности квартиры продавцу проще простого: достаточно написать запрос на предоставление информации из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в орган Росреестра. Это платная услуга (200 руб. за 1 объект).

Полномочия продавца

У продавца, являющегося собственником квартиры, смотрим паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Помочь в проверке паспорта может специальный сервис Федеральной миграционной службы: введя серию и номер паспорта, вы получите ответ, действителен ли документ с такими реквизитами. Кроме того, проверяя паспорт, посмотрите, не истек ли срок его действия. Паспорт необходимо менять в 20 и 45 лет. Воспользуйтесь простейшими способами проверки на поддельный паспорт:

  • сравните серию и номер на всех страницах,
  • сравните размер страниц (у настоящего паспорта никак не может быть страниц даже слегка отличающихся по размеру),
  • прочитайте надписи на печатях (очень странно, если паспорт выдан одним подразделением МВД, а печать поставило другое подразделение);
  • проверьте наличие водяных знаков «РФ» на всех страницах;
  • страница с пропиской может сообщить о наличии судимости (если человек выписан, а затем прописан через несколько лет по тому же адресу, паспорт же выглядит слишком новым).

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?Если собственником является несовершеннолетний ребенок, то для реализации им квартиры необходимо волеизъявление его родителей, а также письменное согласие органов опеки и попечительства. За ребенка младше 14 лет сделку будут заключать (и подписывать договор) его родители. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает документ самостоятельно, но с согласия родителей или иных законных представителей. Поэтому необходимо проверить свидетельство о рождении ребенка и паспорт его родителей, а также наличие согласия органов опеки. У опекунов и попечителей должно быть решение суда или административного органа об установлении опеки (попечительства).

Если квартиру продает не собственник, значит, у него должен быть документ, на основании которого он имеет право реализовывать чужое имущество. Это может быть:

  • доверенность,
  • договор доверительного управления,
  • агентский договор,
  • договор поручения.

Чаще всего приходится сталкиваться с доверенностью. Ее необходимо прочитать полностью: от слова «доверенность» до подписи нотариуса (нотариальное удостоверение доверенности обязательно для сделок с недвижимостью). Постарайтесь найти в тексте доверенности полномочия: на продажу квартиры, на подписание договора купли-продажи, на сдачу документов в Росреестр, на получение денег, на подписание акта приема-передачи. Отсутствие одного из этих полномочий потребует участия самого собственника в оформлении сделки.

Юридическая судьба квартиры

Разобраться в этом вопросе может оказаться непросто. Конечно, следует рассмотреть такие источники как выписка из ЕГРП обо всех сделках с объектом недвижимого имущества (выписка о переходе прав на объект), а также домовая книга и справки о составе семьи из управляющей организации или ТСЖ (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Возможно, какую-то информацию вам удастся получить в разговоре у продавца и сопоставить ее с данными из документов.

Вы должны предпринять все возможные действия по выяснению юридической судьбы квартиры: даже не столько для самого ее выяснения (возможности гражданина в этом плане ограничены)), сколько для подтверждения собственной добросовестности.

У покупателя, проявившего разумную добросовестность и предусмотрительность при покупке квартиры, ее не смогут впоследствии отобрать третьи лица при возникновении спора у них спора с продавцом.

Каких поворотов в судьбе квартиры следует опасаться? В качестве примера можно привести раздел наследства; развод собственников квартиры; дети-сироты, проживавшие там ранее и находящиеся на момент сделки в интернате; регистрация когда-то по постоянному месту жительства лиц, находящихся в местах лишения свободы.На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Несомненно, самый неприятный момент право проживания лица, вышедшего из заключения: его не проверить по домовой книге или выписке из ЕГРП, покупателю квартиры никто не предоставит такие сведения. Помочь в такой ситуации может условие в договоре, что продавец предоставляет квартиру, свободной от всех прав и обременений третьих лиц (особенно, если нарушение данного пункта карается, например, неустойкой). Обратив внимание продавца на эту фразу, попросите у него всю доступную ему информацию о юридической судьбе квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Говоря о новостройке, мы будем иметь в виду покупку на стадии строительства. Это самый распространенный по причине явной дешевизны и самый сложный с точки зрения проверки документов вариант (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?).

Выбор договора

Предпочтительны варианты договоров, разрешенные законом. Прежде всего, договор долевого участия в строительстве, но при должной внимательности к документам подойдет и ЖСК.

Предположим, вам не повезло – столкнулись с «серой схемой». Из всех существующих «серых схем» наименее опасна для дольщика схема с предварительным договором. Но только при условии, что в предварительном договоре предусмотрена оплата. Если вы реально перечислите деньги по предварительному договору, то, в случае конфликта с застройщиком, он будет оцениваться судом как купля-продажа, да еще и с участием потребителя. Значит, к такому договору будут применяться нормы о защите прав потребителей, в том числе о возмещении потребителю морального ущерба и оплате неустойки.

А вот чего точно следует избегать, рискнув заключить предварительный договор – это оплаты против векселя. Такой вариант практикуют некоторые застройщики: они подписывают предварительный договор с дольщиком, дольщик отдает деньги, а застройщик ему – свой вексель (более опасная ситуация, когда вексель выдает еще одна фирма, организационно не связанная с застройщиком).Опасность в том, что вексель – это ничем не обусловленное денежное обязательство: что бы ни говорил дольщик в суде, вексель сам по себе никак не может быть связан со строительством дома и оплатой квартиры, с заключенным предварительным договором. Кроме того, по векселю ни за что не взыскать неустойку: закон это запрещает.

Полномочия продавца

Конечно, наилучший вариант: купить напрямую у застройщика. Необходимо понимать, что «дочерние» и «дружественные» компании, «входящие в один холдинг» — это не застройщик. Застройщик – та фирма, на которую выдано разрешение на строительство. Если в разрешении на строительство указано не то наименование, которое у вас в договоре, скажем, долевого участия – значит, вы покупаете через посредника. Это само по себе несколько подозрительно. В таком случае требуйте документ, на основании которого продавец распоряжается квартирой: возможно, это будет договор агентирования или поручения.

Кроме того, имея дело с организацией, необходимо проверить, правомочное ли лицо подписало договор от имени застройщика. Выяснить это можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц). Найдите в этой выписке графу «сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности от имени юридического лица», самую последнюю по дате: указанные там данные должны совпадать с данными лица, подписавшего договор.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?Не стоит подписывать договор с директором застройщика ,выступающим от имени другой фирмы или как ИП. Необходимо, чтобы в «шапке» договора был назван именно застройщик, а от его имени выступал именно директор, обладающий правом подписи без доверенности.

Если договор подписал кто-то другой, требуйте доверенность от застройщика на этого человека. В ней необходимо проверить наличие права на подписание договоров (иногда его ограничивают какой-то суммой – проверьте, «вписывается» ли ваша сделка в указанные в доверенности полномочия).

Документы застройщика

Самые главные документы застройщика: документы на землю и разрешение на строительство. В качестве документа на землю у застройщика могут быть:

  • договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности,
  • договор аренды земли под многоэтажную застройку.

Изучая документы, проверьте, каково целевое назначение и вид разрешенного использования участка, для постройки какого объекта он предоставлен. Возведение 10-этажного дома на участках «для КФХ», «Для ИЖС», «для малоэтажного строительства» незаконно, а значит, дом, скорее всего, придется сносить.

Кроме указанных документов, у застройщика должна быть проектная декларация, одобренная государственной строительной экспертизой.

Если вы выбрали ЖСК, внимательно прочитайте устав кооператива. В нем не должно быть права на получение с членов кооператива дополнительных взносов: только паевые и вступительные взносы. Дополнительные взносы дают основание «вытягивать» деньги с членов кооператива, сверх заявленной цены квартиры.

О admin

x

Check Also

Ответственность за нарушение антимонопольного законодательства

Ответственность за нарушение антимонопольного законодательства Ответственность за нарушение антимонопольного законодательства в РФ Противоправные действия участников гражданских правоотношений, связанные с нарушением антимонопольного законодательства, могут послужить основанием для привлечения их к ответственности, ...

Ответственность за клевету возросла

За распространение клеветы будут наказывать штрафом Для людей, которые любят опорочить чьё-либо имя, настали весьма непростые времена. За клевету и раньше можно было серьезно поплатиться, когда штрафом, а когда и ...

Ответственность аптек за продажу фальсификата

Ответственность аптек за фальшивые, поддельные и фальсифицированные лекарства и биологически активные добавки За последнее время на полках отечественных аптек появились фальшивые лекарства. Преступники, предлагающие купить гражданам поддельные лекарства по цене ...

Ответственности перевозчика за причинение вреда

Виды ответственности перевозчика за причинение вреда Добрый день! В начале года со мной произошло неприятное происшествие, последствия которого до сих пор оставляют мне о себе напоминание. Я решил в отпуске ...

От налоговой не скрыться

Налоговики объявили о скором старте Единого реестра народонаселения Технологическую платформу, на которой будет базироваться Единый реестр, запустят уже в октябре этого года. Налоговая служба откроет доступ для сведений, хранящихся в ...

Осужденных за неумышленные преступления предложено содержать в отдельных колониях

Осужденных за неумышленные преступления предложено содержать в отдельных колониях На портале Российской общественной инициативы появилось предложение о создании специализированных исправительных учреждений для лиц, осужденных за совершение неумышленных преступлений. Действующее уголовное ...

Оспаривание сделок должника при банкротстве

Оспаривание сделок должника при банкротстве Оспаривание сделок должника при банкротстве — это способ защиты финансовых интересов кредиторов в случае, когда должник путем заключения подозрительных или фиктивных договоров пытается скрыть свое ...

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в последнее время встречается довольно часто, так как достижение успешного результата оспаривания позволяет уменьшить платежи за землю. О том, как ...

Оспаривание исключения недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ

Оспаривание исключения юридического лица из ЕГРЮЛ Исключение предприятия из реестра: общие вопросы Разбираемые нами вопросы регулируются: ст. 21.1, 22 и гл. VIII.1 закона «О государственной регистрации юридических лиц…» от 08.08.2001 ...

Особо крупный размер по УК РФ — это сколько?

Особо крупный размер по УК РФ — это сколько? Крупный размер по УК РФ устанавливается в зависимости от конкретного состава преступления. Данная оценочная категория введена с целью определения ущерба, который ...

Особенности участия субъектов малого предпринимательства при закупках

Участие субъектов малого предпринимательства в закупках Субъекты малого предпринимательства в контрактной системе Порядок взаимоотношений между государственными/муниципальными заказчиками и субъектами малого/среднего бизнеса регулируется статьей 30 закона «О контрактной…» от 05.04.2017 № ...

Особенности разрешения налоговых споров

Особенности разрешения налоговых споров Разрешение налоговых споров представляет собой законодательно установленный механизм урегулирования конфликтных ситуаций, связанных с оплатой налогов, сборов и иных платежей. Об особенностях решения споров в сфере налогообложения ...

Особенности проверки знания требований по охране труда

Особенности проверки знания требований по охране труда Виды и периодичность проверки знаний по охране труда (по состоянию на 2017-2018 годы) Основным документом, определяющим требования к проведению проверки знаний по охране ...

Особенности предоставления дополнительных отпусков медработникам ()

Особенности предоставления дополнительных отпусков медработникам (2017-2018) Дополнительный отпуск медработникам предусмотрен российским законодательством. Существует специальный список производств, цехов, профессий и должностей с вредными условиями труда, работа в которых дает право на ...

Особенности перевода сотрудника в другую организацию

Особенности перевода сотрудника в другую организацию Общие положения о переводе на другое предприятие Одним из видов перевода на другую работу по ТК РФ является перевод сотрудника к другому работодателю (ч. ...

Особенности оформления дома в собственность

Особенности оформления дома в собственность Оформление дома в собственность — это не слишком приятная, но необходимая процедура. Ведь если оформление дома в собственность не состоялось, юридически строение так и не ...

Особенности отпуска в районах Крайнего Севера —

Особенности отпуска в районах Крайнего Севера — 2017-2018 Отпуск в районах Крайнего Севера 2017-2018 годы оставили неизменным в правовом регулировании, хотя потребность в доработке законодательства по этому вопросу имеется давно. ...

Особенности организации охраны труда на предприятии

Особенности организации охраны труда на предприятии Охрана труда на предприятии (общие положения) Согласно положениям ст. 212 Трудового кодекса РФ, обеспечение безопасности работников и создание системы управления охраной труда на предприятии ...

Особенности оплаты больничного листа по уходу за ребенком

Особенности оплаты больничного листа по уходу за ребенком Оплата больничного листа по уходу за ребенком: теоретические и нормативные основы В соответствии со ст. 183 ТК РФ, период нетрудоспособности, связанный с ...

Особенности московской программы реновации жилья

Особенности московской программы реновации жилья Московская программа реновации жилья — одна из самых нашумевших инициатив властей — получила свое нормативно-правовое закрепление на уровне как федерального, так и местного законодательства. В ...

Особенности медицинского осмотра по приказу 302н

Особенности медицинского осмотра по приказу 302н Приказ 302 по медосмотрам устанавливает правила проведения обязательных медицинских освидетельствований сотрудников, поступающих на работу и уже работающих на предприятии. О том, как организуется проведение ...

Особенности взыскания зарплаты при банкротстве организации

Особенности взыскания зарплаты при банкротстве организации Виды зарплатных долгов при банкротстве Все зарплатные долги предприятия-банкрота делятся на два вида: Текущие. Это долги по зарплате, начисленной после даты возбуждения арбитражным судом ...

Особенности ведения дел в арбитражном суде

Особенности ведения дел в арбитражном суде Порядок рассмотрения дел в арбитражном суде Порядок рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в порядке искового производства предполагает прохождение нескольких последовательных этапов, в ...

Основы системы управления охраной труда в организации

Основы системы управления охраной труда в организации Основы управления охраной труда в организации — это положения в политике предприятия, направленные на формирование совокупности мероприятий по защите трудовой деятельности работников. В ...

Рейтинг@Mail.ru