Главная 24 Мой юрист 24 Регистрация договора купли продажи квартиры — порядок проведения

Регистрация договора купли продажи квартиры — порядок проведения

Регистрация договора купли продажи квартиры ; порядок проведения

Обязательно ли регистрировать договор купли-продажи недвижимости? Что дает регистрация продавцу и покупателю? Какая процедура регистрации договора купли-продажи квартиры, какие документы готовить и сколько времени это займёт? Все ответы на эти вопросы читайте ниже.

В ходе договора, то есть соглашения о покупке квартиры или дома, то есть объекта недвижимости, стороны договорились обо всех моментах, пришли к соглашению о цене и сроках передачи недвижимости, подписали договор и передали деньги. Что это означает? Будет ли квартира при этих условиях иметь нового хозяина или еще нет?

Регистрация договора купли продажи квартиры - порядок проведения

Согласно договору купли-продажи объект недвижимости уже не является собственностью продавца, поскольку покупатель купил себе право владения и распоряжения этой собственностью по оговоренной цене.

Как же произвести регистрацию прав собственности, то есть узаконить произошедшую в результате свершившегося договора перемену собственника недвижимости в глазах государства?

Надо сказать, что с 1 марта 2013 года регистрация в Росреестре договоров купли-продажи квартиры в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации отменена.

Однако регистрации подлежит не договор, а переход права собственности на помещение по договору. Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами, а факт перехода права собственности по договору подлежит регистрации в Росреестре.

Представление документов в Росреестра для регистрации прав собственности



В установленном порядке предоставления документов в органы Росреестра присутствует две возможности: предъявить документы и написать заявление на регистрацию при личном визите в отделение Росреестра или отправить заявление и копии документов по почте России.

Для регистрации прав личным визитом в Росреестр должны явиться обе стороны договора купли-продажи: и покупатель, и продавец. Заявление о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости пишется ими собственноручно в присутствии специалиста Росреестра.

Разрешается написать заявление от имени правообладателей их представителям, но представители должны иметь доверенность, оформленную у нотариуса. И стороны договора, и их представители должны иметь с собой удостоверения личности (паспорта).

В случае, когда стороны решают отправить свои документы, используя почту, надо иметь в виду, что тогда все подписи на документах – на заявлении и на договоре купли-продажи обязательно должны пройти верификацию нотариусом. Также необходимо вложить в почтовое отправление копии паспортов обеих участников договора.

Необходимым условием оформления почтового отправления является наличие описи вложений. Почтовое отправление должно быть отправлено с уведомлением о вручении и ему назначается объявленная ценность.

Правила регистрации договоров купли-продажи квартиры получили изменения с принятием 23.07.2013 Федерального закона № 250-ФЗ, согласно которому введены дополнительные гарантии безопасности для сторон договора по купле-продаже жилья.

Так, теперь РосРеестр принимает заранее составленные заявления от сторон договора купли-продажи, согласно которым документы в Росреестр на регистрацию прав собственности купли-продажи квартиры имеют право представлять только они лично.

Если стороны договора составили такие заявления и принесли их заранее перед заключением сделки (время для составления заявления не регламентируется), то после поступления заявления Росреестр не имеет возможности принимать документы от кого бы то ни было, кроме указанных в заявлении лиц.



Электронная регистрация прав на недвижимость через интернет

Росреестр имеет свой сайт, кроме того, в каждом регионе работают отдельные региональные сайты Росреестра.

На сайте Росреестра доступна услуга подачи заявления по регистрации прав на недвижимость в электронном виде. Кроме этого, в электронном виде можно заказать выписку из ЕГРП и постановку квартиры на кадастровый учет.

Надо думать, что в будущем этот вариант электронных документов полностью вытеснит бумажные документы. Наличие записи о правах собственности гражданина в электронном реестре прав на недвижимости будет достаточным для совершения любых действий с недвижимостью.

Если электронной подписи у вас пока нет, остается возможность только получения бумажного свидетельства при личном посещении органа Росреестра. Записаться на прием в Росреестре можно онлайн и без электронной подписи.

Документы для регистрации права собственности на недвижимость

  1. Заявления сторон.
  2. Паспорта продавца и покупателя. При действии от имени сторон договора представителей продавца и покупателя требуются их паспорта и нотариально оформленные доверенности.
  3. Свидетельство продавца о праве собственности на проданную им квартиру.
  4. Кадастровый паспорт или кадастровый план квартиры.
  5. Акт приема-передачи объекта недвижимости в трех экземплярах.
  6. Договор купли-продажи в 3 экз.
  7. Квитанция об уплате госпошлины в двух экз. (подлинник и копия).

Если в права собственности вступает или лишается их по договору несовершеннолетнее лицо, потребуется предоставить следующие документы:

  • Согласие органа опеки на продажу квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
  • Согласие опеки на то, что ответственные за несовершеннолетнего или недееспособного лица граждане дают согласие на продажу его объекта недвижимости.

В том случае, когда в проданной квартире остаются лица, продолжающие пользоваться ей, необходимо представить справку из ЖКХ, ТСЖ, МУП или управляющей компании.



Как мы уже упоминали, изменения в порядке регистрации произошли 1.03.2013 года. Если раньше регистрировались договоры купли-продажи квартиры, и при этом каждый раз требовалось предъявить согласие супруга, удостоверенное нотариально, то теперь это не требуется, согласие супруга подразумевается по умолчанию.

Семейный кодекс, регулирующий данные вопросы, требует согласия супруга для сделок с недвижимостью, регистрируемых в государственных органах.

А как быть, если сделка прошла все-таки против воли супруга, а супруг об этом узнал после?

В таком случае остается право на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной. Однако при таком заявлении в судебные органы суд потребует представить доказательства об умышленном действии со стороны второго супруга, когда он действовал исходя из предположения о том, что согласия на такое приобретение он от второго супруга заведомо не сможет получить.

По новым положениям закона договор купли продажи квартиры не требует регистрации в государственном органе. То есть договор вступает в законную силу сразу после подписания сторонами. Цена устраивает, все нюансы оговорены и договор подписан. С этого момента сделка состоялась.

В Росреестре происходит только регистрация перехода права собственности от одного человека ко второму, согласно Гражданского кодекса РФ (п. 1 статьи 551).

Данное положение основано на Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года (пункт 60).

На первый взгляд может показаться, что в данном положении скрыта возможность злоупотребления со стороны продавца, однако этот момент был предусмотрительно освещен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ, а именно: Поскольку договор о продаже недвижимости заключен по обоюдному согласию, о чем свидетельствуют собственноручно поставленные подписи на договоре, продавец лишается права требовать признания сделки недействительной.

Однако некоторые продавцы, получив деньги по договору, могут начать уклоняться от перерегистрации прав собственности, для чего они вместе с покупателем должны прийти в Росреестр и написать заявление. Чтобы добиться справедливости и законных действий от недобросовестного продавца, покупатель может обратиться в судебные органы согласно статье 551 Гражданского Кодекса РФ (п.3). При написании заявления в суд потребуется доказательство уклонения продавца от своих обязанностей по перерегистрации прав.



В самых запущенных случаях, когда продавец, получив деньги за квартиру, отказывается передать покупателю приобретенное им имущество, суд обяжет продавца исполнить свои обязательства.

Мошенничество при продаже квартиры: несколько договоров купли-продажи на один объект

Мошеннические действия со стороны продавца, например, подписание договоров купли-продажи со множеством покупателей одновременно, получение от них задатка или полной цены договора, обязательно приведет к катастрофическим сложностям с выполнением договорных обязательств по этим договорам. Как решить такую ситуацию? Кто из покупателей получит преимущество и что делать остальным добросовестным покупателям, чтобы защитить свои законные интересы?

При решении таких ситуаций суд будет исходить из положений Гражданского кодекса (статья 398). В этой статье основное положение, на которое будет опираться суд – это регистрация права собственности на купленный объект в Росреестре.

Если же все покупатели в одинаковом положении и никто из них не успел зарегистрировать право собственности, то в данном случае во внимание принимается факт передачи объекта покупателю. То есть тот покупатель, кто успел въехать в купленную квартиру и начал осуществлять свои права, тот и получает преимущество.

Не редки ситуации, когда квартиры продаются в тот момент, когда они заняты арендаторами и срок аренды еще не подошел к концу. Как поступить покупателю, если продавец не соглашается заявлять в РосРеестр на регистрацию прав покупателем, ссылаясь на имеющийся у него договор аренды?

Очевидно, что такие вопросы имеет компетенцию разрешить только суд. Судебные органы должны обязать по закону продавца перерегистрировать право собственности на нового хозяина. Таким образом, договор аренды перестанет иметь законные основания, поскольку заключен с лицом, которое уже не является владельцем недвижимости и уже не имеет права сдавать ее в аренду.

Стороны договора купли-продажи квартиры имеют право в спорных ситуациях отозвать уже отданные на регистрацию прав собственности документы из РосРеестра. Для этого сторона пишет соответствующее заявление с просьбой остановить регистрацию.



Но продавец может и не иметь оснований для прекращения регистрации и подает порой такое заявление просто, чтобы затянуть законный процесс. Тогда покупатель должен обратиться в суд, написав заявление с требованием о проведении законной регистрации прав собственности на него. Судебное решение заставит продавца выполнить свои обязанности.

Надо сказать, что со стороны покупателя такое заявление также может поступить, но только в случае, когда покупатель стремится оттянуть момент оплаты своих обязательств по договору. В данном случае такой вопрос также решают судебные органы, которые добьются от покупателя выполнения своих обязательств, оплаты купленного имущества и регистрации прав на него.

Смерть продавца квартиры до регистрации прав собственности

Такие случаи также могут иметь место, поскольку от момента подписания и оплаты договора до регистрации прав собственности все-таки проходит достаточно ощутимое время. Что же делать в таком случае?

Может быть два варианта. В первом заявление в Росреестр уже написано, то есть старый хозяин успел подписать данное заявление. Тогда процедура перерегистрации продолжится и никаких препятствий к ней быть не может, за исключением возможного заявления о приостановке регистрации со стороны законных представителей продавца. Тогда покупатель должен будет защищать свои права в суде, чтобы получить решение суда о принудительной регистрации права собственности согласно договору.

Наследники вступят в право наследования через полгода после смерти продавца, после чего покупатель пишет заявление в суд о принуждении к регистрации права собственности уже на наследников.

Из этих возможных ситуаций мы видим следующее: чтобы исключить такие моменты, необходимо как можно скорее преререгистрировать право собственности. Следите за правильным оформлением заявления и документов, приложенных к нему, ибо в случае обнаружения ошибок инспектором РосРеестра уже после смерти продавца исправить их будет очень сложно.

Проверка регистрации права собственности — отказ в государственной регистрации прав собственности



Инспектор РосРеестра проверяет все документы, предъявленные для регистрации права собственности, во-первых, на подлинность. Для этого предъявляются оригиналы документов, с которых снимаются копии для Росреестра. Далее сотрудники РосРеестра изучают договор купли-продажи, чтобы выявить возможные ошибки и неточности в нем.

Законным основанием для отказа в регистрации прав собственности может служить неполный набор необходимых документов, а также неправильное их оформление, ошибки, неточности, испорченные документы и т.п. Если это произошло, у заявителей не остается иного выбора, как только удовлетворить требования сотрудников РосРеестра, то есть собрать и принести недостающие документы, исправить неточности и ошибки в оформлении.

Если у сотрудника государственной организации возникнут сомнения в подлинности документов, этот вопрос решить гораздо сложнее. Тогда регистрация приостанавливается, и сотрудники будут вынуждены производить запросы в организации, которые выдавали документы, вызвавшие вопросы, для получения подтверждения сведений, указанных в документе.

Если документы подлинные и все сведения в них указаны верно, процедура регистрации возобновляется, если же нет, выносится отказ.

Рискует в этом процессе только покупатель жилья. То есть при обнаружении поддельных документов в процессе регистрации прав собственности покупатель оказывается в неприятной ситуации. Поэтому наш совет – изучать все документы продавца перед подписанием договора купли-продажи.

Также необходимо выяснить законный статус купленного жилья через Единый государственный реестр прав как минимум за день до заключения договора. Это позволит избежать неожиданностей неприятного характера. Проверяйте документы продавца, не верьте на слово, вовремя регистрируйте право собственности – и все будет хорошо.

О admin

x

Check Also

Семейное право, Page 10 of 15

Материнский капитал для населения в Челябинской области Материнский капитал для населения в Челябинске и Челябинской области в 2017 году могут получить далеко Областной материнский капитал в Омске и Омской области ...

Семейное право, Page 9 of 15

Материнский капитал в Кемерово и Кемеровской области Программа Материнский капитал на федеральном уровне была внедрена в 2007 году, чтобы обеспечить дополнительную финансовую Материнский капитал в Абакане и республике Хакасия В ...

Семейное право, Page 8 of 15

Материнский капитал в Астрахани и Астраханской области Жители Астраханской области могут получить материнский капитал дважды. Первый раз от государства, а второй – Материнский капитал в Волгограде и Волгоградской области Получить ...

Семейное право, Page 6 of 15

Материнский капитал в Воронежской области и Воронеже Государственная финансовая поддержка семей с детьми существенно помогает многодетным родителям и стимулирует уровень рождаемости по Региональный материнский капитал в Самарской области Как получить ...

Справка об отсутствии судимости – где получить? Справка о несудимости через Госуслуги и МФЦ, Таков Закон

Справка об отсутствии судимости ; как получить через МВД, МФЦ и Госуслуги? Справка о наличии (отсутствии) судимости — документ, который подтверждает, что у гражданина наличествует либо отсутствует судимость и случаи ...

Семейное право, Page 5 of 15

Материнский капитал в Калининграде и Калининградской области Порядок оформления материнского капитала в Калининграде и Калининградской области в 2017 году регулируется местному законодательству. Как можно получить материнский капитал в Калуге и ...

Справка о смерти – форма 33: кто выдает и для чего нужна, Таков Закон

Справка о смерти – форма 33: кто выдает и для чего нужна? После смерти человека на его родственников ложатся не только заботы по подготовке церемонии прощания, но и сбор документов, ...

Семейное право, Page 4 of 15

Материнский капитал в Великом Новгороде и Новгородской области В Новгороде и области функционируют две программы предоставления многодетным родителям материнского капитала общая федеральная Материнский капитал в городе Грозный и республике Чечня ...

Семейное право, Page 3 of 15

Родительская компенсация платы за детский сад в Казани Государство различным образом заботится об обеспечении потребностей всех своих граждан в образовании даже не Тема алиментных выплат в РФ не первый год ...

Семейное право, Page 2 of 15

Родительская компенсация платы за детский сад в Москве Компенсация оплаты за детский сад относится к социальным гарантиям для граждан на федеральном уровне. Размеры Можно ли погасить потребительский кредит материнским капиталом ...

Семейное право

До какого года действует программа материнский капитал Программа маткапитала в России помогла многим семьям решить актуальные проблемы. Однако закон не предусматривает бессрочности Что такое алименты? Величина выплат. До скольки лет ...

Социальная ипотека для работников бюджетной сферы — нюансы и особенности получения

Социальная ипотека для работников бюджетной сферы ; нюансы и особенности получения Социальная ипотека для бюджетников представляет собой особую форму ипотечного кредитования, дающую возможность купить жилое помещение на льготных условиях. Этот ...

Себестоимость реализованной продукции по формуле — как посчитать, полная, по балансу, пример

Как рассчитать себестоимость реализованной продукции по формуле в 2017 году Как рассчитать себестоимость реализованной продукции по формуле в 2017 году? для ответа на поставленный вопрос необходимо знать о некоторых особенностях. ...

Сдельная зарплата рабочих — что это такое, рабочих, определить, для бюджетных строек

Особенности сдельной зарплаты рабочих в 2017 году Сдельная система оплаты труда становится все более популярной по многим причинам, и в основном применяется в качестве инструмента для мотивации и стимуляции работников. ...

Сдельная заработная плата — что это такое, виды, формула расчета, не зависит от, кодируемые номенклатуры

Что значит сдельная зарплата Многие организации в расчетах с работниками используют сдельный вариант оплаты. Какие правила выплат при таких расчетах предусмотрены Трудовым Кодексом РФ? Что означает само понятие сдельной зарплаты? ...

Свидетельство об окончании автошколы — сколько действует, сколько, действия, годности

Свидетельство об окончании автошколы в России в 2018 году Свидетельство об окончании автошколы в России в 2018 году предоставляет возможность потенциальным водителям сдать итоговую аттестацию в ГАИ с целью получения ...

Сокращение штата работников: процедура, уведомление, перевод на другую должность, выплаты, Таков Закон

Сокращение штата – что нужно знать работнику? Сокращение штата – распространенная мера, которую работодатели могут применять в разных целях, например, для реорганизации юридического лица во время слияния, или для экономии ...

Свидетельство о государственной регистрации права собственности — что это такое, отмена, номер

Где взять свидетельство о государственной регистрации права собственности в 2017 году С 15.06.2016 для подтверждения права на недвижимость выдается выписка из ЕГРН. Вместе с тем прекратилась выдача свидетельств, удостоверявших право ...

Соглашение о расторжении договора — образец написания

Соглашение о расторжении договора ; образец написания Если между сторонами заключены договорные обязательства, но эти обязательства подошли к завершению и не могут больше продолжаться на старых условиях, стороны могут прийти ...

Свидетельство ИНН физического лица — как получить если уже присвоен, восстановить, образец

Получение свидетельства ИНН физического лица в 2017 году Согласно поправкам в законодательстве 2017 года, свидетельство ИНН будет заменено обычным листом записи, данные из которого будут вноситься в единую базу. Как ...

Сведения о среднесписочной численности работников — вновь созданного ООО, бланк образец, КНД 1110018

Сведения о среднесписочной численности работников в РФ в 2017 году Кадровая работа подразумевает в первую очередь ведение учета работников. Существует ряд параметров, вычисление которых имеет свои тонкости, особенности. В первую ...

Сведения из ЕГРП — онлайн Росреестр бесплатно открытые данные, получение, предоставление

Получение сведений из ЕГРП в 2017 году Данные по поводу прав собственности на различного рода имущество максимально подробно отражаются в специальном реестре – ЕГРП. Причем получить данные из такового фактически ...

Сбор на капитальный ремонт дома — если не платить, денег многоквартирного, средств

Особенности сбора на капитальный ремонт дома в 2017 году Начиная с 2014 года, все собственники квартир в многоэтажных домах должны вносить плату за капитальный ремонт дома в качестве дополнительной строчки ...

Санитарные правила для предприятий мясной промышленности — СП 3238 85, действующие

Санитарные правила для предприятий мясной промышленности, действующие в 2018 году В статье пойдет речь о санитарных правилах для предприятий мясной промышленности. Для чего они необходимы, как выглядят – далее. Разработанные ...

Рейтинг@Mail.ru